请认清事实：小区的衰败是必然

物业管理圈 2023-09-11

The following article is from 众蚁社区 Author 有鸭梨

马克思说过：人从诞生之日起，就已经大踏步地在向着坟墓迈进。这是恒定的铁律，在科学上被冠以“不可逆的熵增的必然性”。熵增定律，一直被认为是令全宇宙都绝望的定律，它被解读为事物结构的必然衰退，同样也适用于我们的住宅小区，没有外界干预的社区，只会越来越混乱！管理者的存在就是在努力的反熵增，即“熵减”，就是让事物从“无序”到“有序”，这需要大量的投入。其结果未必是好的，只是减慢了灭亡的速度而已。

很多业主们习惯拿开发商刚交房时的小区状态，同入住了好几年的小区做比较，指责物业管理日渐散慢，这并不公平。人会衰老，社区也有自己的生命期限，就像林志玲无法再像18岁般美丽，小区也永远无法回到刚交付时的状态。

（都是同龄人，差的可能是保养的方式）

我们的私家车，每年要去几趟4S店进行维护和保养，但我们的住宅呢？有多少业主有这样的保养意识，当下“维修资金是养老金”居然还是民间的主流意识，也有很多业委会把“不用维修资金”作为自己的努力目标。那么请问，什么样房子算老？是以状态算：外墙渗漏算么？脱落算么？还是快坍塌才算？还是以年龄算：十年算老？还是二十年算老？真塌了，你那点钱够修么？

（维修资金还在，房子却塌了！）

低物业费换不来好服务，只会加速小区衰败

根据《2019物业服务企业发展指数测评报告》，2018年，500强物业企业物业费平均水平为3.08元/㎡·月。分业态来看，商业物业和医院物业费水平较高，均为6.19元/㎡·月，其次是办公写字楼物业费水平，为5.94元/㎡·月，住宅物业费水平最低，为2.10元/㎡·月。

（2018年500强企业各业态平均物业服务费水平）

过去的二十年正是城市化大规模发展的二十年，我们见证一些城市房价从几千到几万到十多万；但我们的住宅物业费却始终如一，少有改变。绝大多数小区的物业费还维持在开盘时的水平，并不是物业管理成本没有上升，而是各种各样的原因迫使物业费涨不上去。

一般来说物业企业提出增加物业费，社区立即出现巨大波动，结果往往是要求涨费的企业被赶走。而留下的企业或者换进来的企业，就通过不涨物业费但是变相降低管理和服务质量而削减成本，同时暗中将本该属于业主的公共收益占为己有，以此抵消成本，长此以往，劣币驱逐良币。

我们的业主习惯于住在上千万的房子里面，去个商场消费几千，付个停车费上百，但回到自己家的小区每月支付100多元的物业费，就会觉得很高。业主群里大家在炫耀自己家保姆阿姨一个月八千一万的时候，看到物业企业公布的保洁阿姨一个月工资支出达到三千就暴跳如雷，然后愤然指责成本太高。这正常么？好像很不正常，保姆阿姨和保洁阿姨本来就是一个工种，人家没理由不去做住家的保姆阿姨来选择这份又没社会认同、又没有收入前景的职业。如果从业人员都放弃了追求，也没有办法获得社会认同感，你能指望他们职业技能提高，能担当社区服务重要使命么？

物业服务也是商品，一份价格一分货，贵不一定好，但便宜的东西大概率不好，好的服务需要费用来支撑。当我们还在纠结物业费1元还是1.5元的时候，我们已经看到市场上大量优质的物业企业，在选择逃离住宅去拥抱商业；也出现了很多业主在选择二手房的时候，会把物业费作为参考因素，作为择邻标准。

更换物业，治标不治本

举个例子：私家车的普及加剧社区内的停车紧张，导致社区公共用地大量被停车侵占，道路使用负荷超出了原有的设计，然后道路加速损坏。而这只是社区内设施设备损坏的冰山一角，同样的情况发生在：水泵、电梯、监控、外墙等等。于此同时，设施设备的损坏维修又会加剧业主和物管的关系恶化。一般的结局就是：物业管理难以为继，业主习惯性地将责任怪罪于物业企业，寄希望于更换一家更好的物业企业使小区重新焕发生机。但有哪位业主会反过来思考自己新买的车辆是不是给小区带来额外负担呢？我想基本没有吧，我们总是理所当然的要求：“我买车了，就必须有空间给我停放，而且还得便宜，最好免费！”

更换物业、与物业抗争，业主们要改变的是原来由开发商、物业企业组成了一个相对封闭、稳固的利益格局。维权，就意味着动荡，这种业主与开发商、物业公司的“外部矛盾”，常常被转化为业主与业主的“内部矛盾”，因为或明或暗的利益网络，不同观点的人开始割裂，维权方向发生偏离，小区在斗争中往往变得更加破败。

小区更需要高效的业主决策机制

上海还好，在全国其他地区，业主们还在抗争去成立业委会。其实业委会成立了又怎么样，住宅物业区域之所以问题远比其他类型的物业区域严重，最根本的原因不是物业管理者不同，而是业主决策机制不同。我们很少看到商办的业主在维权、在闹事，那是因为这些物业类型常常具有一个强有力的、高效率的业主委员会或类似业主委员会的机构组织(如政府物业的机关事务管理局、事业单位的机关事务部或后勤处、集团不动产的资产管理部或委员会、商业机构的资产管理中心等)，可以迅速的相应并作出决策，你业委会行么？

在住宅小区，唯一的决定机构是业主大会，每当业主大会会议要召开的时候，业委会的成员就开始绷紧神经，面对会议的各道程序都谨慎小心，但还是有不少出乎意料的小插曲。好不容易“熬”到了最后开箱验票的阶段，可未曾想到“一波未平，一波又起”。在开会现场，因为意见不合上演全武行的不在少数，还时常伴有投票箱被抢，被偷等“惊天魔盗团”事件，可谓是“路漫漫其修远兮”。很多人感慨业主大会会议也许是这个世界上最难开的会议，也没有哪个小区能轻松的组织多次业主大会，一年能顺利组织2次业主大会会议的小区，那得是多么强大的业委会呀！那么多问题等着这个业主大会会议去决策，等决策完了，黄花菜都凉了。

（某小区业主大会的现场）

与此同时我们业主，很多人一味地主张民主、权利，却忽略自己的义务，忽视对社区公共空间基本规则的遵守。业主维权意识在不断增强，对物业服务的要求也越来越高，自身基本的居民素养却没有跟上，遛狗不牵绳、高空抛物、噪声扰民等社会新闻屡见不鲜，我们在指责一个树死亡缺乏维护的时候，你那不经意的拉扯枝条、不经意的采摘果实，不也是一种合谋么？

我们很多人羡慕国外的“自由”，但你仔细想一下，为什么在美国人的后院很少看到有人晾晒衣服呢？也许你理解的“自由”只是心中“自在”或者“随意”罢了。关于公共空间的管理与维护，国外的HOA早已有了一套严格的行事准则。纽约时报在2003年曾报道过一起著名的绿塑料垃圾桶案件。约瑟夫·哈格蒂（Joseph Haggerty）因为将垃圾桶放在前院，而不是后院，违反社区规则，被HOA告上法庭。围绕邻居是否会看到藏在灌木丛后的垃圾桶这个问题，经过四年争论，哈格蒂输了官司，并被要求支付11,978.75美元的罚款和律师费。住在北卡罗来纳州的土木工程师布莱文斯先生（Ralph Blevins）在住宅后面安装了一个工具棚，因为过于难看，影响到了社区美观，被HOA连夜拆除，并要求支付750美元的维修费用。

我们看我们晾衣架外置挂着内衣裤迎风飘扬，一楼和顶楼的阳光房在阳光闪烁着光芒，仿佛不违建都不好意思，更不用说业主欠缴物业费，在很多业主眼中是一种“正义”是一种“对抗”！你觉得自己不“自由”么？在其他国家拖欠物业费可能将面临房屋遭抵押拍卖的命运，即使不存在拍卖风险，管理费长年累积加上高额罚金，也得做好大出血的准备。

我们的业主对于共有区域、部分共有区域、私有区域的认知水平，还停留在原始阶段。业主对物业职责的模糊、甚至错位的认知，对自身义务的逃避、忽视，使得双方难以达成相互理解的关系，在很大程度上导致对物业管理行业价值判断偏离标准，严重低估其价值和作用。

此外，一个社区里，少则几百人，多则上万人，每个人都有一套自己的需求标准、表达诉求。有的人讲究经济实惠，有的人追求服务品质，有的人只想为社区努力创收，有的人还要求保障社区绿化环境，社区作为个体的生活场域以及社会的基础单元，必须承担起管理与服务的职责，满足个体多方面的需求。如何协调这种“异质性”、“个体化”的需求冲突？这就要求业主们遵守统一的社区规则，议题一旦通过业主大会形成了决议，即使不同意，每个人也应当遵循。现实却是大部分人只认同自己的意见，希望其他人都依照自己的意志办事，结果是每个人都在自说自话，社区冲突不断，产生分裂。君不见，每个小区业主大会通过的车辆管理方案执行的当天，都会出现堵门等恶性事件，一点点个人利益得不到满足，撒泼、耍闹。

（这可是千万豪宅的业主，躺着的都是千万富翁，躺的原因是停车费增加了几十块）

（45块啊，就堵门啊，还觉得自己很正义）

一盘散沙的业主根本无力去管理好维修资金、保持物业费与物价同步上涨，从而维护小区的设施。良好的物业管理能够用优质的服务、持续性的维护尽可能地弥补小区的先天缺陷，延缓房屋的物理性衰败。而要做到这一点，就必须思考，如何提升决策机制效率，协调业主意愿，追求高品质的服务，达成小区养护共识。

是眼睁睁看着小区衰败，还是尽力延续它的生命？都取决于业主的选择。今天的林志玲无法回到十八岁，但活的远比同龄人更精致，我们的小区也可以！您说呢？

来源：众蚁社区，感谢原创作者
统稿：晓乐

编排：子薇版权归原作者所有，如侵权，请告知，我们及时删除或妥当处理，谢谢！

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